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9.7万房地产企业转型 减轻负债成发力点

  约9.7万家房地产企业正逐步进入转型深水期。,随着去杠杆、稳金融等措施执,行,我国房地产领域将进,入存量管理的“下半潮时代。

  ?“总体来看,我国房地产供不应求的时代结束了。”中国国际经济交流中心。副。理事长黄奇帆在7月13。日举办的世界华人不动产学会上表示,“我国房地产每年16万亿~17万亿的巨大交易量必将成为历史。拐点,未来市场将会。逐步萎缩;因而,下个十年,我预计房地产。增长率将不会高于我国GDP和M2增速,但也不会过快下跌,将全面进入平稳增长阶段。”

  平均负债达8。0%以。上的地产企业应如何轻装上阵?“借鉴发达国家的经验,其实财务转型对房企来说也至关重要。”世界华人不动。产学会秘书长王诃表示,“不动产企业的转型应从金融。领域开始,比如。REITs(房。地产信托投资基金)等来减轻企业负担。”

  财务模式转型或,更重要

  目前工商。注册在案的近10万家房地产企业,成为上半场我国房地产发展的缩影。

  在南京大学城市与不动、产研究中心主任高波看来,房地产的发!展贡献了GDP、促进了城市化进程、推动了土地财政、住房金融降低了金融风险!,而只有将住房制度现代;化作为前提,地产行业才能真正做起来。

  比如,2018年美国。房地产行业增加值占GDP比重约为13.。2%,我国同年前三季度房地产增加值约为4.36万亿,占GDP比重为6。.69%。

  转型。这一步毋庸置疑。如何转?研。究领域的诸多专家认为,一方面要从粗放式的扩张战略转向精细化运营,。一方面企业更需从财务模式上进行根本性转变。

  “房地产,企业转型要注重‘两高’,即高品质与高科技。”浙江大,学房地,产研究,中心主,任贾生华表示,“高品,质意味着,房企要回归到其最终居住的用途,而不是数量上的扩张;高科技则意味着需要,将更多技术手段融入住宅的开发、管理。”

  “REI;Ts就像对一栋写字楼,进行IPO,份额可流转、可,交易、可分红。”戴德梁行(。微博)高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰告诉第一财经,“相当于把这个楼给份额化,买份额可以享受到份额的收益,这;个份、额可以流转、可以转让,这样资产就流动起来!了。”

  据第一,财经了,解,自2014年5月我,国第一个私募类REITs中信启航发行以来,平安不动产、保利地产、旭辉和龙湖等也纷纷介入。根据兴业证券数据,截至,今年,5月12日,我国类REI,Ts累计发行48,只,发行金额,总计934.2亿元。

  北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组估算,中国REITs市场规模约为4。万亿至12万亿。。

  ,北京大学光华管理学院院长,金融学教授刘俏认为,REITs很可能会成为未、来若干年中国金。融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。

  刘俏还曾在第一财经撰文表示,REITs并不局限于房地产。目前中国企,业尤其,是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出,推出R,EITs有利于降低系统性金融风险,促进不动产行,业以及上下游产业的发展。

  “如果说前些年的资本运作是借债拿地,那,么、进入下半场存量管。理时代,要,静下心来把资产!运作好。”越、秀房地产信托独立董事陈晓欧告诉,“我们正在为成都麓湖生态城、提供资产管理服,务,比如业态及资产梳理、后期资产证券化等工作。”

  存量管理时代,除了普遍关注的住宅地产,楼宇经济将。也成为调整产业结构的重要载体。

  据仲量联行华,西区研,究部负责人朱建辉介绍,“目前,楼宇经济也在城镇化、城,市更新的双轨背景下运行;我,们也发现两大,特点,一是楼宇转型需求方多来自于科技型驱动企业如wework及孵化中心等;二是地产类楼宇如大悦城,开始建有游乐园、母婴室等,更加注重带给消,费者的人,文,价值。”

  品,质提升仍需技术赋能

  诸多科技赋能下的房企品质转型,已逐渐在全国范围内落地。也。就是说,房企真正开始告。别以往粗放型、扩张式的。发展模式,聚焦在以人为本、满足内需的社会服务层面。

  技术怎样驱动城市、地。产发展?在中国社科院城市发展与。环境研究所土地经济与不动产。研究室主。任王业强看来,一方面应通过物联网。、云计算、大数据等技术以建设智慧城市,来满。足居民生。产生活需要;一方面则应使基础设。施、和产业信息化高度发达。

  一些大型房地;产企业正在将大数据、物联网;融入住宅管理与服务中。

  绿城服务集团行政总裁吴志华表示。,“以某小区。为例,其60岁以上老。人比例是10.98%,同时小区内二胎的比例要高于全国平。均数据;通过此类分析,我们布局了小区内的少儿教育服务、老人营养与康养服务。。目前,有13万人在我们平台上建立健康档案,40万老龄用户正在享受有偿的慢病。管理服务。

  中,小型房企则选,择从低耗能、绿色生态的技术切入。“房地产,的核心仍然是住,宅产业,这个不能丢。原因是,它可以快速发展及标准化,且由于它市场消费群,体大,属,于大众化的产品,因此抗,风险能力强。”悦达地产集团有限公司董事长李彪表示,“除了讲究建筑质量之外,科技研发也是我们的强项。”

  此前,金茂府由于提出12大黑科技(满足住户对空,气、温度、、湿度、噪音等综合家居需求)颇受、业内关注,其在上海新城虹口房源的均价达约为10.2万/平方;米。

  “金茂府这12大科技系统我们都已经具备。,我们对自己有一个清醒的认识,就是要做品质生活。运营专家。。。”李彪告诉第一财经,“除了住宅科技研发,往远一。步来看,我们正在围绕长三角城市群(如苏州、南。通、盐。城等)来发展。项目。”

  一些房地产大数据企业,也早已悄然布局。“我们根据房地产会涉及,到的50几个大行业,将,数据分成了8个主题方向,包括交易端、居住安全端、住宅服务端等。”杭州中房信息科技有限公司董事长严志民告诉第一财经。

  “比如之前在离杭州20多公里的富阳,某小区一个车位定价达到80万,但该小区房价在1万左右,当时百姓和,媒体有很大争议;因而我们协,助政,府作了数据分析,,根据楼面价、,市场环境等来看待其合理的原因。未来,基于数据的,减灾、减震、逃生等都会运用,来保障居住安全。”严志民补充。